Baufinanzierung vermitteln ohne § 34i-Erlaubnis: Welche Wege gibt es?

Hinweis: Dieser Beitrag ordnet allgemein ein und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Erlaubnisfragen erteilt Ihre zuständige IHK.

Die Ausgangslage: ohne Erlaubnis keine Vermittlung

Die Vermittlung von und Beratung zu Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist seit 2016 nur mit einer Erlaubnis nach § 34i GewO zulässig. Das gilt unabhängig davon, welche anderen Erlaubnisse Sie besitzen: Weder die Maklererlaubnis nach § 34c noch die Versicherungsvermittler-Erlaubnis nach § 34d noch die Finanzanlagen-Erlaubnis nach § 34f schließen die Immobiliardarlehensvermittlung ein. Wer trotzdem vermittelt, riskiert Bußgelder und gewerberechtliche Konsequenzen.

Am Geschäft teilhaben können Sie dennoch – auf drei Wegen, die sich in Aufwand, Pflichten und Tätigkeitsumfang deutlich unterscheiden.

Weg 1: Das Tippgeber-Modell – erlaubnisfrei empfehlen

Die bloße Kontaktherstellung zwischen Interessent und Erlaubnisinhaber ist keine Vermittlung und daher erlaubnisfrei. Sie benennen den Interessenten mit dessen Einverständnis, der regulierte Vermittler übernimmt Beratung, Bankauswahl und Abwicklung – und Sie erhalten bei Abschluss eine vertraglich vereinbarte Tippgeber-Vergütung. Der Start ist sofort möglich, laufende Pflichten beschränken sich im Wesentlichen auf Gewerbeanzeige und Versteuerung der Einnahmen.

Die Kehrseite: Ihr Tätigkeitsumfang ist bewusst begrenzt. Konditionsgespräche, Angebotsvergleiche und Antragsbegleitung sind tabu – wo genau die Grenze verläuft, beschreibt unser Artikel Tippgeber & § 34i GewO. Für alle, die Baufinanzierung nicht zum Kerngeschäft machen wollen, ist das in der Praxis eher Feature als Bug: kein Haftungsrisiko aus der Beratung, kein regulatorischer Apparat. So funktioniert es konkret: Tippgeber Baufinanzierung bei bauzinspartner.de.

Weg 2: Die eigene Erlaubnis nach § 34i GewO

Wer selbst beraten und vermitteln will, braucht die Erlaubnis. Die Voraussetzungen (§ 34i Abs. 2 GewO) im Überblick:

• Sachkunde: IHK-Sachkundeprüfung oder als gleichwertig anerkannte Berufsqualifikation,
• Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse (Führungszeugnis, keine ungeordnete Insolvenz),
• Berufshaftpflichtversicherung für die Vermittlertätigkeit,
• Eintragung ins Vermittlerregister bei der zuständigen IHK.

Hinzu kommen laufende Pflichten: umfangreiche Informations-, Dokumentations- und Wohlverhaltenspflichten aus Gewerbeordnung und Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung sowie eine regelmäßige Weiterbildungspflicht. Kurz: Die eigene Erlaubnis ist ein Berufsweg, kein Nebenerwerb. Sie lohnt sich, wenn Baufinanzierung dauerhaft ein tragendes Standbein werden soll – nicht für gelegentliche Anfragen aus dem Bestand.

Weg 3: Anstellung bei einem Erlaubnisinhaber

Beschäftigte eines Erlaubnisinhabers dürfen unter dessen Verantwortung an der Vermittlung mitwirken; der Arbeitgeber muss ihre Zuverlässigkeit und Sachkunde sicherstellen. Dieser Weg passt für Angestelltenverhältnisse – etwa den Wechsel in ein Finanzierungsbüro –, nicht aber für Selbstständige, die ihr eigenes Geschäft behalten wollen: Selbstständige Untervermittler benötigen grundsätzlich eine eigene Erlaubnis.

Die drei Wege im Vergleich

Welcher Weg für wen?

Drei typische Szenarien: Die Versicherungsmaklerin mit einer Handvoll Finanzierungsanfragen im Jahr fährt mit dem Tippgeber-Modell am besten. Der Finanzberater, der sein Geschäft ganz auf Immobilienfinanzierung ausrichten will, kommt um die eigene Erlaubnis nicht herum. Und wer als Angestellter in die Branche wechseln möchte, findet über die Anstellung bei einem Erlaubnisinhaber den strukturierten Einstieg mit Ausbildung on the job.

Die ehrliche Faustregel: Wenn Baufinanzierung bei Ihnen ein Nebenprodukt guter Kundenbeziehungen ist – als Makler, Bauträger, Versicherungs- oder Finanzvertrieb –, bringt das Tippgeber-Modell das beste Verhältnis von Ertrag zu Aufwand. Sie monetarisieren vorhandene Kontakte, ohne Ihr Kerngeschäft mit Regulatorik zu belasten. Erst wenn Finanzierungsanfragen so zahlreich werden, dass Sie die Beratung selbst führen wollen, lohnt die Rechnung „eigene Erlaubnis“. Für Vertriebe zeigt unsere Kooperationsseite, wie das Modell im Alltag aussieht; den Ablauf im Detail beschreibt So funktioniert die Zusammenarbeit.

Drei verbreitete Irrtümer

• „Ich vermittle ja nur an die Bank weiter, nicht an den Kunden.“ Auf die Richtung kommt es nicht an: Jede Tätigkeit, die auf den Abschluss eines konkreten Immobiliar-Verbraucherdarlehens hinwirkt, ist Vermittlung – gleich, wen Sie ansprechen.
• „Solange ich kein Geld nehme, brauche ich keine Erlaubnis.“ Erlaubnispflichtig ist die gewerbsmäßige Tätigkeit; Unentgeltlichkeit im Einzelfall schützt nicht, wenn insgesamt eine auf Dauer angelegte, wirtschaftlich motivierte Tätigkeit vorliegt.
• „Als Tippgeber darf ich gar nichts sagen.“ Doch: Sie dürfen auf die Möglichkeit einer Finanzierungsberatung hinweisen, den Partner vorstellen und den Kontakt herstellen. Tabu sind Produktaussagen und alles, was auf einen konkreten Vertrag zielt.

Stand: Juli 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; keine Rechtsberatung.